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Le démembrement d'un actif : une bonne idée ?

Tout titulaire d’un quelconque patrimoine, que ce soit un patrimoine immobilier ou un actif financier, peut désormais tirer profit des avantages que propose le démembrement. En effet, ce montage fonctionne suivant un mécanisme patrimonial à multiples atouts, que nous allons découvrir à travers cet article. Mais il est également conseillé de tenir compte de certains inconvénients afin de profiter sereinement du dispositif. Nous allons également étudier cet autre aspect du démembrement plus bas. Pour commencer, définissons les particularités du montage.

Dissocier l’usufruit de la nue-propriété

Le démembrement implique que le propriétaire d’un actif renonce à la pleine propriété de celui-ci. C’est-à-dire qu’il choisit entre deux options : il profite soit de la nue-propriété uniquement, soit de l’usufruit. Ces deux droits constituent la pleine propriété. En les dissociant, les avantages sur le bien sont départagés entre deux individus : celui qui jouit de la nue-propriété, qui est le nu-propriétaire, et celui qui tire profit de l’usufruit, qui est l’usufruitier.

Nue-propriété et usufruit : l'essentiel à retenir

Prenons un exemple afin de mieux cerner les notions d’usufruit et de nue-propriété. Paul et Alex souhaitent investir dans la mise en location d’un bien immobilier dont ils vont faire l’acquisition prochainement. Avant même d’acheter le bien en question, Paul et Alex étudient toutes les éventualités permettant de tirer le maximum de profit sur le bien, par rapport à leurs propres attentes. Paul souhaite immédiatement percevoir les loyers, tout en profitant d’un prix d’acquisition très avantageux, correspondant à son budget acquisition. Quant à Alex, il préfère ne pas percevoir de loyers et plutôt bénéficier d’une exonération d’impôts, tout en ayant la garantie d’intégrer le bien dans son patrimoine, mais de manière différée.

Ils se mettent alors d’accord sur l’achat en démembrement : Paul va acheter le bien en usufruit et Alex en nue-propriété. Pour l’un comme pour l’autre, le prix du bien ne sera pas celui d’un bien vendu en pleine-propriété, et donc le montant déboursé par l’une ou l’autre des parties sera amoindri.

Par ailleurs, Paul et Alex fixent ensemble la durée du démembrement qui va commencer à courir à partir de la date de l’achat du bien. À la fin du démembrement, Alex prend possession de l’usufruit détenu jusqu’alors par son associé Paul. Il possède à la fois l’usufruit et la nue-propriété à ce moment-là, soit la pleine propriété en d’autres termes. C’est Alex qui jouit d’un maximum de profit quant à ce montage de démembrement :

  • il a déboursé une somme amoindrie dans l’achat du bien
  • il ne paie pas d’impôt sur le revenu, et échappe à l’impôt sur la fortune immobilière
  • il devient pleinement propriétaire du bien à la fin de la période fixée

Inconvénients du démembrement de propriété

Que ce soit pour le nu-propriétaire ou pour l’usufruitier, il est impossible de décider unilatéralement de la revente du bien. L’un ou l’autre a le droit d’exiger que le démembrement arrive à terme et que l’usufruit revienne au nu-propriétaire devenu plein propriétaire avant toute décision relative au bien.

La mise à exécution des dispositions telles que donner à bail un mur de commerce ou un fonds rural par l’usufruitier doit également être étudiée avec attention. Le non-respect de certains droits peut aboutir à une poursuite judiciaire. Il importe donc de faire appel à un homme de loi et de définir tous les droits ainsi que les obligations afférentes au démembrement d’un bien avant de procéder à l’exécution proprement dite du montage.

Pour conclure, notons qu’il est tout à fait possible également de démembrer un bien familial dont le parent a déjà fait l’acquisition. Ceci, afin de faciliter la transmission à ses enfants héritiers.

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